Sebelum membeli atau mengurus tanah, masyarakat sebaiknya mengenali terlebih dahulu jenis hak atas tanah yang berlaku di Indonesia.
SHM, hak atas tanah dengan kedudukan paling kuat
Sertifikat Hak Milik atau SHM merupakan jenis hak atas tanah dengan kedudukan paling kuat dan penuh dalam sistem hukum agraria Indonesia.
Berdasarkan Pasal 20 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), Hak Milik merupakan hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah.
Salah satu karakteristik SHM adalah tidak memiliki batas waktu tertentu. Hak tersebut juga dapat diwariskan kepada ahli waris sepanjang memenuhi ketentuan hukum, tapi bukan berarti tanah dengan SHM bebas dari segala persoalan. Sertifikat tetap perlu diperiksa, termasuk identitas pemegang hak, batas tanah, riwayat peralihan, serta kemungkinan adanya sengketa atau pembebanan hak.
Hak Milik pada dasarnya diperuntukkan bagi Warga Negara Indonesia (WNI), meskipun undang-undang juga memberikan kemungkinan kepada badan hukum tertentu untuk memilikinya berdasarkan ketentuan khusus.
HGB bukan berarti memiliki tanah sepenuhnya
Masyarakat juga sering menemukan Sertifikat Hak Guna Bangunan atau SHGB, terutama ketika membeli rumah dari pengembang perumahan.
Berdasarkan Pasal 35 UUPA, Hak Guna Bangunan merupakan hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri. Pemegang HGB memiliki hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan sesuai ketentuan yang berlaku, tetapi bukan berarti memiliki tanah tersebut sebagai Hak Milik.
Berdasarkan ketentuan umum dalam PP Nomor 18 Tahun 2021, HGB dapat diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun, diperpanjang paling lama 20 tahun, dan dapat diperbarui paling lama 30 tahun sesuai persyaratan.
Hal ini penting dipahami calon pembeli rumah. Ketika sebuah rumah dipasarkan dengan status HGB, pembeli perlu mengetahui kapan hak tersebut berakhir dan bagaimana kemungkinan perpanjangan atau pembaruannya. Jadi, jangan hanya melihat lokasi, luas bangunan, dan harga. Status hak atas tanah juga perlu menjadi pertimbangan.
HGU diperuntukan bagi kegiatan usaha
Berbeda dengan SHM dan HGB yang sering dijumpai dalam transaksi rumah atau tanah pribadi, Hak Guna Usaha (HGU) lebih berkaitan dengan kegiatan usaha di bidang agraria.
Pasal 28 UUPA menjelaskan bahwa HGU merupakan hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara dalam jangka waktu tertentu, untuk kegiatan pertanian, perikanan, peternakan, atau perkebunan.
Berdasarkan PP Nomor 18 Tahun 2021, HGU dapat diberikan untuk jangka waktu paling lama 35 tahun, diperpanjang paling lama 25 tahun, dan dapat diperbarui paling lama 35 tahun sesuai persyaratan.
HGU bukanlah bentuk kepemilikan tanah pribadi yang berlaku tanpa batas waktu. Hak tersebut diberikan untuk kegiatan usaha dengan kewajiban dan ketentuan pemanfaatan tertentu.
Hak Pakai dan Hak Pengelolaan juga memiliki kedudukan berbeda
Ada pula Hak Pakai, yaitu hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain berdasarkan ketentuan hukum.
Hak Pakai dapat diberikan kepada pihak-pihak yang memenuhi persyaratan, termasuk WNI, badan hukum Indonesia, dan dalam kondisi tertentu warga negara asing maupun badan hukum asing.
Jangka waktu dan ketentuan pemberiannya bergantung pada asal tanah serta subjek pemegang hak. Hak Pakai tidak bisa disamakan dengan SHM.
Seterusnya, Hak Pengelolaan (HPL) merupakan hak menguasai dari negara yang sebagian kewenangannya dilimpahkan kepada pemegangnya. Pemegang HPL dapat berupa instansi pemerintah, pemerintah daerah, badan usaha milik negara, atau badan hukum tertentu yang memenuhi persyaratan.
HPL perlu dibedakan dari SHM, HGB, dan HGU. HPL bukan hak milik pribadi atas tanah, melainkan bentuk pelimpahan sebagian kewenangan pengelolaan tanah oleh negara.
Pemilik apartemen juga memiliki sertifikat tersendiri
Kepemilikan properti tidak selalu berbentuk rumah tapak atau tanah. Dalam bangunan bertingkat seperti apartemen, terdapat jenis sertifikat yang dikenal sebagai Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS).
Sertifikat ini menunjukkan kepemilikan seseorang atas satuan rumah susun tertentu, sekaligus bagian proporsional atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama sesuai ketentuan.
Pemilik apartemen tidak hanya memiliki unit hunian secara individual, tapi juga mempunyai hak bersama yang melekat pada bangunan tersebut. Ketentuan mengenai rumah susun diatur dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun beserta peraturan pelaksanaannya.
Bagaimana dengan girik, Letter C, dan Petok D?
Ini bagian yang juga penting diketahui masyarakat, terutama mereka yang memiliki tanah warisan atau tanah yang sudah dikuasai keluarga selama bertahun-tahun.
Girik, Letter C, dan Petok D sering dianggap sebagai sertifikat tanah. Padahal, dokumen tersebut bukan sertifikat hak atas tanah yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Dokumen-dokumen tersebut pada dasarnya merupakan catatan administrasi pertanahan atau bukti lama yang dapat berkaitan dengan riwayat penguasaan dan pembayaran pajak tanah, tapi bukan berarti dokumen tersebut sama sekali tidak memiliki nilai pembuktian. Dalam proses pendaftaran tanah, dokumen lama dapat digunakan sebagai salah satu alat bukti atau petunjuk untuk menelusuri riwayat tanah, dengan tetap melalui penelitian dan pemeriksaan sesuai ketentuan.
PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah mengatur mekanisme pembuktian hak lama, termasuk penggunaan alat bukti tertulis dan, dalam kondisi tertentu, bukti penguasaan fisik tanah.
Masyarakat yang masih memegang girik atau Letter C sebaiknya tidak langsung menganggap tanahnya tidak memiliki dasar hukum, tapi dokumen tersebut juga tidak boleh dianggap setara dengan sertifikat hak atas tanah yang sudah terdaftar.
Jangan hanya percaya pada dokumen yang ditunjukan penjual
Memahami jenis sertifikat tanah sebenarnya penting bagi siapa pun yang berencana membeli, menjual, atau menerima tanah sebagai warisan.
Sebelum melakukan transaksi, calon pembeli sebaiknya memeriksa keaslian dan status sertifikat melalui kantor pertanahan atau layanan resmi yang tersedia. Pastikan pula identitas pemegang hak sesuai, batas bidang tanah jelas, dan tidak terdapat persoalan hukum yang dapat mengganggu transaksi.
Jika tanah masih menggunakan dokumen lama seperti girik atau Letter C, riwayat penguasaan dan proses pendaftarannya perlu ditelusuri lebih lanjut. Apabila diperlukan, mintalah bantuan notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk memastikan proses transaksi dilakukan sesuai ketentuan.
Membeli tanah ada aspek hukum yang harus diperhatikan agar pembelian tersebut tidak justru menjadi sumber masalah di kemudian hari. Sertifikat tanah di dalamnya terdapat informasi mengenai jenis hak, pemegang hak, serta status hukum atas bidang tanah. Memahami dokumen pertanahan sejak awal merupakan langkah penting untuk melindungi diri sebelum mengambil keputusan besar.
