Cobalah sesekali buka linimasa media sosial. Di satu unggahan, ada foto jalan tol baru yang mulus, kereta cepat yang melesat, atau bandara megah yang baru diresmikan. Geser sedikit, muncul unggahan lain: anak muda mengeluh gajinya tak akan pernah cukup untuk beli rumah, bahkan untuk sekadar uang muka pun ia harus menabung bertahun-tahun. Dua potret ini hidup berdampingan di negara yang sama, di waktu yang sama. Yang satu bicara soal kemajuan, yang satu lagi bicara soal mimpi yang makin jauh dari genggaman.
Ironi ini bukan sekadar bahan candaan di media sosial. Ia adalah cermin nyata dari arah pembangunan kita hari ini: megah di permukaan, tapi keropos di fondasi paling dasar, yaitu tempat tinggal.
Kelas Menengah yang “Ketinggalan Kereta”
Berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPS) awal tahun ini, kelas menengah Indonesia menyumbang lebih dari 66 persen populasi dan 81 persen konsumsi nasional. Namun justru kelompok inilah yang paling kesulitan mengakses rumah layak di kota-kota besar. Harga hunian naik lebih dari 11 persen dalam lima tahun terakhir, sementara program bantuan perumahan pemerintah masih terpaku pada masyarakat berpenghasilan rendah (Widya et al., 2026).
Istilah yang dipakai untuk menggambarkan nasib kelas menengah muda ini cukup menohok: missing middle. Gaji mereka dianggap terlalu tinggi untuk dapat subsidi rumah, tapi terlalu rendah untuk beli rumah secara mandiri tanpa terlilit cicilan yang mencekik leher. Studi terhadap dosen-dosen muda di kawasan Bandar Lampung mengungkapkan mayoritas dari mereka masih menyewa dengan biaya sampai Rp20 juta per tahun, sementara rumah impian mereka ada di kisaran Rp300–500 juta, angka yang terasa seperti fatamorgana bagi gaji seorang dosen muda ASN (Widya et al., 2026). Ujung-ujungnya, banyak yang terpaksa membangun rumah sendiri di lokasi terpencil dengan infrastruktur buruk, membeli rumah subsidi yang sebenarnya jatah orang berpenghasilan rendah, atau kembali tinggal serumah dengan orang tua meski usia sudah kepala tiga.
Jakarta, Kota Sejuta Impian yang Sulit Dimiliki
Kalau mengira ini cuma persoalan kota kecil, coba lihat Jakarta. Riset dari peneliti University of New South Wales bersama koleganya menemukan bahwa tingkat kepemilikan rumah di Jakarta hanya sekitar 48 persen, jauh di bawah rata-rata nasional yang nyaris 80 persen. Dalam survei terhadap anak muda usia 25 sampai 34 tahun di ibu kota, dua alasan paling sering muncul: harga yang tidak terjangkau dan penghasilan yang tidak cukup, bukan soal gaya hidup boros atau malas menabung (Abidoye et al., 2020).
Yang mengejutkan, riset itu juga menemukan bahwa besar-kecilnya gaji dan status pekerjaan ternyata tidak terlalu berpengaruh pada peluang seseorang punya rumah. Artinya, ini bukan lagi soal usaha individu, melainkan persoalan struktural (Abidoye et al., 2020). Studi lain terhadap milenial dan Gen Z di kawasan Jabodetabek bahkan menunjukkan pergeseran yang cukup menyedihkan: anak muda mulai “menerima” rumah susun bukan karena itu impian, melainkan karena rumah tapak sudah keluar dari jangkauan. Ironisnya, faktor lingkungan dan lokasi justru jadi pertimbangan nomor buncit. Yang penting punya rumah dulu, urusan lingkungan belakangan (Fadillah & Adianto, 2024).
Ketika Infrastruktur Berkilau, Rumah Terjangkau Tertinggal
Riset dari sejumlah peneliti Universitas Indonesia menyebut fenomena ini sebagai bagian dari middle income trap yang membelit anak muda Jakarta. Pendapatan memang naik, tapi kenaikan harga rumah jauh lebih pesat. Kebijakan tata ruang kota pun kerap lebih berpihak pada kawasan komersial ketimbang perumahan terjangkau di dekat pusat kerja, sehingga pekerja muda cuma punya dua pilihan yang sama-sama pahit: menghabiskan sebagian besar gaji untuk sewa di lokasi strategis, atau tinggal jauh di pinggiran dengan ongkos waktu dan transportasi yang menggerus produktivitas (Yohanes et al., 2025).
Di titik inilah ironi judul tulisan ini benar-benar terasa. Uang negara mengalir deras untuk proyek-proyek besar yang jadi kebanggaan dan bahan pidato, sementara pasokan rumah terjangkau di dekat lokasi kerja malah jalan di tempat. Padahal backlog perumahan sudah jadi PR lama. Sejak lebih dari satu dekade silam, riset dari Universitas Indonesia sudah mewanti-wanti kebutuhan rumah baru mencapai 13,6 juta unit, sementara pengembang hanya sanggup memenuhi sekitar seperlima dari kebutuhan itu setiap tahun.
Kasus rusunami Kalibata City jadi contoh klasik: rumah bersubsidi yang akhirnya dijual dengan harga pasar biasa karena bank menolak mayoritas pemohon kredit bersubsidi (Agus & Hermanto, 2013). Belasan tahun berlalu, program berganti nama dari Satu Juta Rumah sampai Tiga Juta Rumah, tapi akar masalahnya, yaitu suplai rumah terjangkau yang kalah cepat dari lonjakan harga tanah, belum benar-benar tuntas.
Bukan Cuma Soal Uang Muka
Masalahnya bukan cuma di uang muka. Skema kredit rumah bersubsidi seperti FLPP, SSB, dan SBUM dirancang dengan asumsi bahwa yang butuh bantuan hanya masyarakat berpenghasilan rendah. Padahal simulasi dari riset ITERA menunjukkan cicilan KPR biasa untuk rumah seharga Rp300–500 juta bisa menyedot 40 sampai 100 persen gaji bulanan kelompok menengah-bawah, jauh di atas batas aman utang yang biasanya dipatok maksimal sepertiga penghasilan (Widya et al., 2026). Artinya, seluruh arsitektur pembiayaan perumahan kita belum mengenal keberadaan kelas menengah muda sebagai kelompok yang juga butuh skema khusus.
Saatnya Rumah Jadi Ukuran Kemajuan, Bukan Cuma Jalan Tol
Ada tiga langkah yang sebenarnya bisa segera dikerjakan. Pertama, bikin skema kredit rumah khusus untuk kelas menengah muda, dengan batas penghasilan dan harga rumah yang disesuaikan realitas pasar kota besar, bukan sekadar memperlebar kategori penerima subsidi yang sudah ada. Kedua, dorong model hunian kolektif berbasis koperasi seperti rumah flat yang sudah dirintis di kawasan Menteng, Jakarta Pusat, yang menawarkan kepemilikan bersama tanpa bergantung pada KPR konvensional (Widya et al., 2026). Ketiga, setiap proyek infrastruktur dan tata ruang baru semestinya wajib menyertakan kuota hunian terjangkau di sekitarnya. Jangan sampai jalan tol dan kereta cepat dibangun megah, tapi orang-orang yang bekerja di sepanjang koridor itu justru tidak sanggup tinggal di dekat situ.
Rumah bukan sekadar aset atau investasi. Ia adalah fondasi bagi anak muda untuk membangun keluarga, karier, dan rasa aman dalam hidup bermasyarakat. Selama kebijakan perumahan nasional masih memandang kelas menengah muda sebagai kelompok yang “cukup mampu untuk diabaikan”, gigit jari generasi Z dalam mengejar rumah pertama mereka akan terus berlanjut, betapapun megahnya infrastruktur yang berdiri di atas tanah yang sama. Sudah saatnya keadilan perumahan jadi ukuran kemajuan bangsa, setara pentingnya dengan panjang jalan tol dan kecepatan kereta api.
