Apakah ada manusia di dunia ini yang tidak mempunyai keinginan untuk memiliki rumahnya sendiri? Mungkin bisa jadi tidak terpikirkan oleh suku nomaden asli, yang selalu berpindah-pindah.
Tinggal di bumi yang tanahnya sudah sangat dieksploitasi oleh kapitalisme berkedok memenuhi kebutuhan manusia dan juga karena semakin bertambahnya jumlah penduduk bumi yang secara tidak langsung menyatakan kegagalan family planning program-cukup dua anak, masih adakah tanah aman yang bisa dijadikan tempat berpindah-pindah? Lagipula berpindah-pindah bisa merusak ekosistem lingkungan menjadikannya tidak elok, padahal dana sudah keluar begitu besar seperti bangunan yang sering disebut orang sebagai “Candi Hambalang”.
Presiden Jokowi mengerti betul tentang pentingnya memiliki rumah agar keluarga bisa berlindung di dalamnya dengan aman tanpa takut dan kuatir bahwa suatu saat bisa diusir dari rumah sewaan karena tidak bisa membayar. Program 1 juta rumah oleh Presiden Jokowi memungkinkan masyarakat menengah kebawah untuk memiliki rumah sendiri dengan harga yang sangat terjangkau.
Bagi mereka yang memiliki niat jahat, peluang ini diambil kesempatan untuk mengeruk uang sebesar-besarnya tanpa perduli kerugian yang diderita orang lain. Fenomena mendadak menjadi property developer bermunculan, tanpa pengetahuan mumpuni tentang prinsip dan teknik membangun rumah.
Teori Aktivitas Rutin yang dicetuskan oleh Marcus Felson dan Lawrence E. Cohen di tahun 1979 digunakan untuk menjelaskan peristiwa kriminal. Teori ini mengusulkan bahwa kejahatan terjadi ketika target yang sesuai dan tanpa perlindungan yang memadai berada ditempat dimana si pelaku yang termotivasi juga berada.
Teori ini bisa berlaku pada kegiatan mafia tanah. Jiwa-jiwa kriminal bisa mengendus korbannya dengan culas. Ketidaktahuan tentang proses legal dalam membeli rumah apalagi jika seorang pendatang tanpa keluarga, perempuan pula dan tidak paham latar belakang developer sebelumnya, adalah yang dimaksud dengan “target yang sesuai dan tanpa perlindungan yang memadai”.
Saya pernah menuliskan artikel bahwa andaikan saja fungsi struktural berjalan dengan benar, maka mafia tanah pasti tersaring. Tetapi jika mafia tanah sudah bersindikat dan merekrut fungsi-fungsi yang seyogyanya mampu menghindarkan kriminalitas mafia tanah, seperti saringan pertama adalah notaris, maka mafia tanah bukan lagi “jenis pekerjaan” yang akan dipilih karena melanggar dan melawan hukum. Notaris bekerja sesuai dengan sumpah yang mereka deklarasikan.
Mafia tanah adalah momok dan penghalang kegiatan investasi. Pertumbuhan ekonomi yang tadinya bisa mendongkrak terciptanya lapangan pekerjaan menjadi musnah akibat kejahatan rakus dari mafia tanah.
Kasus mafia tanah paling marak terjadi adalah di Bali. Bahkan di Buleleng yang terpencil sekalipun, dimana telah direncanakan pembangunan sebuah bandara internasional. Jika ini terjadi, Buleleng menjadi lebih dekat dengan ibukota baru yang akan dibangun di Kalimantan Utara.
Mafia-mafia tanah semakin terpacu untuk mengelabui masyarakat yang buta hukum dan lugu. Lugu karena hanya percaya pada janji-janji palsu developer apalagi jika notaris sudah dihadirkan saat melakukan transaksi. Tentu saja percaya, bukankah notaris erat kaitannya dengan legalitas transaksi?
Bahkan pemerintah membuatkan undang-undang yang mengatur kegiatan para notaris di negri ini. Gerakan tipu muslihat ini seolah-olah menyatakan bahwa proses sudah legal. Nantinya saat ditanyakan keberadaan SHM, pasti akan dijawab “tersendat di BPN dan belum pecah”. Lalu notaris pun mengelak dengan mengatakan, “Saya tidak bisa memberikan fotokopi AJB sebab itu blanko. Saya belum diberikan SHM yang asli oleh developer ne”.
Padahal saat dilakukan transaksi tidak pernah si notaris mengatakan dokumen yang ditandatangani adalah blanko saja. Selanjutnya saat kita datang ke kantor BPN, petugas mengatakan bahwa pemecahan sudah terjadi dan parahnya si SHM sudah dicap dengan “Hak Tanggungan”, alias dijaminkan oleh si developer kriminal untuk meminjam uang di bank pengkreditan.
BPR atau Bank Pengkreditan Rakyat, dalam hal ini, sudah berkomplot. Mengapa? Jika SHM yang dijaminkan adalah tanah kavling, BPR sudah sepatunya melakukan evaluasi apakah ada transaksi yang sudah dilakukan atas SHM kavling tersebut. Jika BPR tutup mata dan telinga, maka terbentuklah komplotan sindikat mafia tanah yang kuat. Tetapi sekuat-kuatnya kejahatan berkelompok, lebih kuat lah kebenaran beserta bukti-buktinya yang bisa ditunjukkan lewat surat-surat perjanjian, kwitansi dan bukti transfer.
Jadi apa kiat terhindar dari mafia tanah? Jika sudah tertarik dengan model rumah dan lokasi lingkungan, maka sebaiknya lakukan langkah-langkah sebagai berikut.
- Jika tanah/kavling baru, tanyakan apakah SHM sudah pecah. Jika sudah pecah, developer harus bersedia menunjukkan SHM asli, Jika dia tidak bersedia dengan berbagai macam alasan maka: batalkan!
- Jika SHM sudah dipecah, ada baiknya SHM tersebut disimpan di notaris yang bisa dipercaya. Pembeli tidak harus setuju dengan notaris yang dipilih oleh developer. Sebab ada kemungkinan berkomplot pasti selalu ada. Jadi carilah notaris yang anda percaya. Lalu buatkan perjanjian bahwa SHM dititipkan di notaris tersebut. Biaya notaris selalu dibagi rata antara pembeli dan developer, jadi anda benar-benar punya hak untuk menunjuk notaris pilihan anda! Atau, membuka safe deposit box di suatu bank dan buatkan perjanjian bahwa SDB hanya bisa diakses oleh kedua belah pihak (pembeli dan developer) secara bersamaan.
- Jika developer mengatakan SHM sedang dipecah, jangan hanya senang melihat bentuk SHM global nya saja. Karena ini biasanya kiat busuk developer agar pembeli percaya begitu saja. Tetapi tanyakan bukti permohonan pemecahan yang pastinya dilakukan di kantor BPN setempat. Bahkan, kunjungi lah kantor BPN bersama developer untuk memastikan dan menanyakan kapan pemecahan bisa selesai. Dengan demikian anda bisa mencatat dalam agenda dan menindak-lanjuti dengan BPN. Paling penting dari proses ini adalah BPN sudah mengenal anda sebagai calon pemilik SHM.
- Jika hal-hal tersebut sudah aman, maka lakukan transaksi down payment atau pembayaran bertahap sesuai kesepakatan. Jangan melunasi langsung! Lakukan pembayaran bertahap. Pelunasan hanya dilakukan jika pemecahan sudah selesai dan SHM asli sudah bisa dihadirkan. Lakukan transaksi pelunasan di kantor BPN dengan menghadirkan developer, notaris dan SHM asli sekaligus penandatanganan Akta Jual Beli.
Kiat terakhir: hati kecil anda biasanya adalah penyaring paling sensitif. Dengarkan! Selamat memilih dan memiliki rumah idaman dengan aman dan terhindar dari kejahatan komplotan mafia tanah.
